জমি ও ফ্ল্যাট বিক্রিতে আয়কর: Capital Gain ও JDA নির্দেশিকা
- সম্পত্তি ৫ বছরের বেশি ধরে রাখার পর বিক্রি করলে Capital Gain-এর ওপর ১৫% flat হার প্রযোজ্য।
- JDA (Joint Development Agreement - যৌথ উন্নয়ন চুক্তি)-র Capital Gain Tax ধারা ৫৮(৩) অনুযায়ী ৩টি সমান বাৎসরিক কিস্তিতে পরিশোধযোগ্য।
- হেবা বা উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির Acquisition Cost হবে মালিকানা অর্জনের তারিখের Fair Market Value, শূন্য নয়।
বাংলাদেশের সামাজিক ও অর্থনৈতিক বাস্তবতায় জমি, ভবন, ফ্ল্যাট এবং রিয়েল এস্টেট খাতের লেনদেন অত্যন্ত সংবেদনশীল। ক্ষেত্রভেদে এক একটি সম্পত্তির পেছনে একজন মানুষের সারা জীবনের সঞ্চয় যুক্ত থাকে। অথচ আয়কর আইন, ২০২৩, জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের (NBR) ২০২৬-২৭ করবর্ষের নতুন আয়কর পরিপত্র এবং অফিশিয়াল নির্দেশিকার আইনি পরিবর্তনগুলো না জানার কারণে অনেকেই জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি ও হস্তান্তরের সময় অপ্রয়োজনীয় করের কবলে পড়েন অথবা কর অফিস থেকে আইনি নোটিশের মুখোমুখি হন।
এই পুঙ্খানুপুঙ্খ নির্দেশিকাটি সম্পত্তি বিক্রেতা, জমি উন্নয়ন চুক্তিতে (JDA) নিযুক্ত ভূমির মালিক, ফ্ল্যাট ক্রেতা এবং উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তির মালিকদের বাস্তব দৃষ্টিকোণ (User Perspective) থেকে ধাপে ধাপে বাস্তব গাণিতিক উদাহরণসহ সাজানো হয়েছে।
জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রেতার দৃষ্টিকোণ (Seller's Perspective — Capital Gains & Holding Period)
একজন সম্পত্তির মালিক যখন তাঁর কোনো জমি, বাড়ি বা ফ্ল্যাট বিক্রয় করেন, তখন কর আইনের দৃষ্টিতে প্রথম প্রশ্নটি হলো—"সম্পত্তিটি কতদিন আপনার মালিকানায় ছিল?" কারণ আয়কর আইনের সপ্তম তফসিল এবং ২০২৬-২৭ করবর্ষের পরিপত্র অনুযায়ী এই সময়সীমার (Holding Period) ওপর ভিত্তি করেই করের হার নির্ধারিত হয়।
(ক) ৫ বছরের কম সময় বনাম ৫ বছরের বেশি সময়ের হোল্ডিং পিরিয়ডঃ
- ৫ বছর বা তার কম সময়ে বিক্রয়: সম্পত্তি ক্রয়ের বা অর্জনের ৫ বছরের মধ্যে বিক্রি করা হলে অর্জিত ক্যাপিটাল গেইন করদাতার অন্যান্য নিয়মিত আয়ের সাথে যুক্ত হবে এবং করদাতার জন্য প্রযোজ্য নিয়মিত আয়কর স্ল্যাব (১০% থেকে ৩০%) অনুযায়ী কর পরিগণনা করতে হবে।
- ৫ বছর অতিক্রম করার পর বিক্রয়: সম্পত্তি অর্জনের ৫ বছর পর বিক্রি করা হলে অর্জিত ক্যাপিটাল গেইনের ওপর ১৫% ফ্ল্যাট করহার কার্যকর হবে।
বাস্তব গাণিতিক উদাহরণ (বিক্রেতার কর হিসাব)
জনাব আসাদ ২০১৯ সালে একটি প্লট ৫৫ লক্ষ টাকায় ক্রয় করেন। ২০২৬ সালে (৭ বছর পর) তিনি প্লটটি ৮৫ লক্ষ টাকায় বিক্রি করেন। হস্তান্তর দলিলের রেজিস্ট্রি করার সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ধারা ১২৫ অনুযায়ী ৪ লক্ষ টাকা উৎসে কর (TDS) কাটে।
কর পরিগণনা:
১. মোট বিক্রয়মূল্য (Open Market Value) = ৮৫,০০,০০০ টাকা
২. বাদ: প্রকৃত অর্জন মূল্য (Acquisition Cost) = (৫৫,০০,০০০) টাকা
৩. নিট মূলধনী লাভ (Realized Capital Gain) = ৩০,০০,০০০ টাকা
৪. ৫ বছরের বেশি সময় ধরে রাখায় প্রদেয় কর (১৫% ফ্ল্যাট রেট) = (৩০,০০,০০০ × ১৫%) = ৪,৫০,০০০ টাকা
৫. বাদ: সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে পরিশোধিত উৎসে কর ক্রেডিট (TDS) = (৪,০০,০০০) টাকা
৬. রিটার্ন জমার সময় নিট প্রদেয় কর = (৪,৫০,০০০ - ৪,০০,০০০) = ৫০,০০০ টাকা।
(গ) দলিলে প্রদর্শিত মূল্য বনাম ব্যাংকে প্রাপ্ত অতিরিক্ত অর্থ
জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের বিশেষ বিধান অনুযায়ী, যদি রেজিস্ট্রি দলিলে কম মূল্য দেখানো সত্ত্বেও ব্যাংকিং চ্যানেল বা অন্য দালিলিক প্রমাণের মাধ্যমে অতিরিক্ত অর্থ লেনদেন হয়, তবে সেই অতিরিক্ত অংশটি সরাসরি ক্যাপিটাল গেইন হিসেবে গণ্য হবে এবং তার ওপর ১৫% ফ্ল্যাট কর প্রদেয় হবে। রেজিস্ট্রি অফিসে দেওয়া উৎসে কর (TDS) এই মোট করদায়ের সাথে সমন্বয় করা যাবে।
জমি মালিক ও ডেভেলপার যৌথ উন্নয়ন চুক্তি (Landowner's Perspective — JDA & Signing Money)
শহরাঞ্চলে এককভাবে বাড়ি নির্মাণ ব্যয়বহুল হওয়ায় অধিকাংশ জমি মালিক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির সাথে যৌথ উন্নয়ন চুক্তি (Joint Development Agreement - JDA বা Specified Contract) করেন। এই চুক্তিতে ভূমির মালিকদের জন্য দুটি ভিন্ন আয়ের অংশ তৈরি হয়, যা আইন অনুযায়ী সঠিকভাবে পরিগণনা করা না হলে বড় আইনি জটিলতা দেখা দেয়।
(ক) সাইনিং মানি বা অগ্রিম অর্থের ওপর উৎসে কর (Section 115)
ডেভেলপার কোম্পানি যখন চুক্তির আওতায় জমির মালিককে কোনো নগদ সাইনিং মানি, সাইট মানি, বা বাড়ি ভাড়া বাবদ অর্থ প্রদান করে, তখন আয়কর আইনের ধারা ১১৫ অনুযায়ী ডেভেলপার কোম্পানি উক্ত পরিশোধিত অর্থের ওপর ১৫% হারে উৎসে কর (TDS) কেটে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে বাধ্য।
(খ) ডেভেলপার থেকে ফ্ল্যাট প্রাপ্তিতে মূলধনী লাভ (Section 58(3))
আয়কর আইনের ধারা ৫৮(৩) এবং অর্থ আইন, ২০২৬ অনুযায়ী ডেভেলপার হতে জমি মালিকের প্রাপ্ত সকল সুবিধা (ফ্ল্যাট/স্পেসের আর্থিক মূল্য + নগদ সাইনিং মানি) হতে হস্তান্তরিত ভূমির প্রকৃত অর্জন মূল্য বাদ দিলে অবশিষ্ট অর্থটি ভূমির মালিকের ক্যাপিটাল গেইন হিসেবে গণ্য হবে। এই ক্যাপিটাল গেইনের ওপর ১৫% ফ্ল্যাট কর প্রযোজ্য।
(গ) ৩ বছরের সমান কিস্তিতে কর পরিশোধের আইনি আইল্যান্ড (Installment Facility)
জমির মালিককে সুরক্ষা দিতে ধারা ৫৮(৩)-এ একটি অনন্য সুযোগ দেওয়া হয়েছে—করদাতা ইচ্ছা করলে এই পরিগণিত ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স সংশ্লিষ্ট করবর্ষ এবং পরবর্তী ২টি করবর্ষের মধ্যে সমান ৩টি বাৎসরিক কিস্তিতে বণ্টন করে পরিশোধ করতে পারবেন।
গাণিতিক উদাহরণঃ
নাফিজুল হক ২০১১ সালে ৯০০,০০০ টাকায় পূর্বাঞ্চলে ৫ কাঠা জমি কেনেন। ২০২২ সালে তিনি একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির সাথে JDA সম্পাদন করেন। ২০২৬ সালে ডেভেলপার তাঁকে ১ কোটি ৮০ লক্ষ টাকা সমমূল্যের ৪টি ফ্ল্যাট হস্তান্তর করে।
কর পরিগণনা:
১. ডেভেলপার থেকে প্রাপ্ত ফ্ল্যাটসমূহের মোট আর্থিক মূল্য = ১,৮০,০০,০০০ টাকা
২. বাদ: হস্তান্তরিত জমির প্রকৃত অর্জন মূল্য = (৯০,০০,০০০) টাকা
৩. নিট মূলধনী আয় (Capital Gain) = ৯০,০০,০০০ টাকা
৪. ১৫% ফ্ল্যাট হারে মোট প্রদেয় মূলধনী কর = (৯০,০০,০০০ × ১৫%) = ১৩,৫০,০০০ টাকা।
৫. ৩ বছরের কিস্তি সুবিধা: করদাতা ২০২৬-২৭ করবর্ষে ৪,৫০,০০০ টাকা এবং পরবর্তী দুটি করবর্ষে ৪,৫০,০০০ টাকা করে ৩টি সমান কিস্তিতে এই কর পরিশোধ করতে পারবেন।
উত্তরাধিকার ও হেবা সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রয় (Inherited & Gifted Property Rules)
বাংলাদেশের আদালত ও রেজিস্ট্রি অফিসে সবচেয়ে বেশি লেনদেন হয় উত্তরাধিকার (Inheritance) বা হেবা (Heba) সূত্রে পাওয়া সম্পত্তি নিয়ে। অনেক করদাতা মনে করেন, যেহেতু তিনি জমিটি ফ্রিতে পেয়েছেন, তাই বিক্রির সময় পুরো বিক্রয়মূল্যের ওপরই ট্যাক্স দিতে হবে—যা সম্পূর্ণ ভুল একটি ধারণা।
(ক) অর্জন মূল্য বা Cost of Acquisition নির্ধারণের আইনি সূত্র (Section 58(2)(b)(ii))
আয়কর আইনের ধারা ৫৮(২)(খ)(২) অনুযায়ী, উত্তরাধিকার, দান বা হেবা সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির অর্জন মূল্য হবে—"গ্রহীতার অনুকূলে উক্ত সম্পত্তির মালিকানা অর্জনের (Deed/Mutation) তারিখে উক্ত সম্পত্তির সমসাময়িক ন্যায্য বাজার মূল্য (Fair Market Value)"।
(খ) কেন অর্জন মূল্য '০' টাকা দেখানো মারাত্মক আইনি ট্র্যাপ?
যদি আপনি রিটার্নে বা ক্যাপিটাল গেইন হিসাবে অর্জিত মূল্য শূন্য (০) বসান, তবে পুরো বিক্রয়মূল্যকেই লাভ দেখিয়ে এনবিআর আপনার ওপর বিপুল অংকের জরিমানা ও করের দাবি তুলতে পারে। তাই পিতা-মাতা বা পূর্বসূরির মালিকানা অর্জনের দিনের সমসাময়িক মৌজা রেট বা সাব-রেজিস্ট্রির সার্টিফাইড ভ্যালু ধরে হিসাব প্রস্তুত করতে হয়।
(গ) পারিবারিক হেবা রেজিস্ট্রেশনে উৎস কর মওকুফ (Section 125(2A))
ধারা ১২৫(২ক) অনুযায়ী, পিতা-মাতা, স্বামী-স্ত্রী, সন্তান বা আপন ভাই-বোনের মধ্যে হেবা নামা বা দানের মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তরের সময় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ধারা ১২৫-এর উৎসে কর (TDS) দিতে হয় না। এ ক্ষেত্রে কেবল দানকর আইন, ১৯৯০ অনুযায়ী চালান ফি ও রেজিস্ট্রেশন ফি প্রযোজ্য।
জমি ও ফ্ল্যাট ক্রেতার দৃষ্টিকোণ (Buyer's Perspective — Registry TDS & Assets)
একজন জমি বা ফ্ল্যাট ক্রেতার মূল দায়িত্ব হলো রেজিস্ট্রি অফিসে উৎসে কর ই-চালানের মাধ্যমে জমা দেওয়া এবং পরবর্তীতে নিজের ই-রিটার্নের সম্পদ বিবরণীতে (IT-10B / Asset Statement) সম্পত্তিটি সঠিকভাবে প্রদর্শন করা।
(ক) সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উৎস করের এলাকাভিত্তিক হার (Section 125)
২০২৬-২৭ করবর্ষের নতুন পরিপত্র অনুযায়ী মৌজা ও এলাকাভিত্তিতে উৎসে কর আদায়ে সারণী সংশোধন করা হয়েছে:
- ঢাকা (গুলশান, বনানী, মতিঝিল, তেজগাঁও ইত্যাদি): দলিলে উল্লিখিত ভূমির মূল্যের ৫% অথবা শতাংশ প্রতি ১,০০,০০০ থেকে ১,৫০,০০০ টাকা (যেটি বেশি)।
- ঢাকা (ধানমণ্ডি, ওয়ারী, শাহবাগ, রমনা, নিউমার্কেট ইত্যাদি): দলিলের ৫% অথবা শতাংশ প্রতি ৬০,০০০ থেকে ১,৫০,০০০ টাকা।
- অন্যান্য সিটি কর্পোরেশন ও জেলা সদর পৌরসভা: দলিলের ৩% অথবা শতাংশ প্রতি ২৫,০০০ থেকে ১,০০,০০০ টাকা।
- অন্যান্য ইউনিয়ন/উপজেলা এলাকা: দলিলের ২% অথবা শতাংশ প্রতি ৫০০ থেকে ১০,০০০ টাকা।
- ইমারত/ফ্ল্যাট সংযুক্ত থাকলে: প্রতি বর্গমিটারে ৩০০ থেকে ৮০০ টাকা অতিরিক্ত কর বা ৬% থেকে ৮% প্রদেয়।
(খ) ডেভেলপার থেকে নতুন ফ্ল্যাট ক্রয়ে উৎস কর (Section 126)
ডেভেলপার কোম্পানি রেজিস্ট্রি করে দেওয়ার সময় ধারা ১২৬ অনুযায়ী স্থানভেদে আবাসিক ফ্ল্যাটের জন্য প্রতি বর্গমিটারে ৭০০ থেকে ১,৬০০ টাকা এবং বাণিজ্যিক স্পেসের জন্য ২,০০০ থেকে ৬,৫০০ টাকা হারে উৎস কর সংগ্রহ করে জমা দেয়।
করদাতাদের জন্য ৫টি মারাত্মক ভুল ও আইনি সমাধান (Common Traps & Solutions)
- উৎস করের ই-চালান হারিয়ে ফেলা: সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেওয়া ই-চালান হারিয়ে গেলে চূড়ান্ত রিটার্নে কর রেয়াত পাওয়া যায় না। সবসময় মূল চালানের ২ কপি সত্যায়িত কপি সংরক্ষণ করুন।
- হেবা জমির অর্জন মূল্য শূন্য ধরা: পৈত্রিক সম্পত্তি বিক্রির সময় মালিকানা হস্তান্তরের দিনের ফেয়ার মার্কেট ভ্যালু না বসিয়ে শূন্য বসালে ১৫% ট্যাক্সের অংক বহুগুণ বেড়ে যায়।
- JDA-র কিস্তি সুবিধা না নেওয়া: যৌথ উন্নয়ন চুক্তির ক্যাপিটাল গেইন এক বছরেই শোধ না করে ধারা ৫৮(৩) অনুযায়ী রিটার্নে ৩ বছরের সমপরিমাণ কিস্তির আবেদন করুন।
- অতিরিক্ত প্রাপ্ত অর্থ ব্যাংকিং চ্যানেলে না নেওয়া: রেজিস্ট্রি দলিলের বাইরের টাকা ক্যাশে নিলে পরবর্তীতে সম্পদ বিবরণীতে অসঙ্গতি দেখা দেবে এবং ৫০% পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে।
- হোল্ডিং পিরিয়ড ৫ বছর হিসাব না করা: ফ্ল্যাট বা জমি বিক্রির সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় ৪ বছর ১১ মাস হলে কিছুদিন অপেক্ষা করে ৫ বছর পূর্ণ করে বিক্রি করলে করের হার ৩০% স্ল্যাব থেকে একলাফে ১৫% ফ্ল্যাট রেটে নেমে আসে।
স্থাবর সম্পত্তি পরিচালনা, হস্তান্তর ও বিক্রয় সংক্রান্ত আয়কর আইনি প্রক্রিয়াটি কেবল একটি ফরম পূরণের বিষয় নয়; এটি আপনার অর্জিত স্থাবর সম্পদের আইনি স্থায়িত্ব নিশ্চিত করার প্রধান ভিত্তি। সঠিক হোল্ডিং পিরিয়ড নির্বাচন, প্রদেয় উৎসে করের সমন্বয় এবং প্রফেশনাল ট্যাক্স প্ল্যানিংয়ের মাধ্যমে আপনি আইনসম্মতভাবেই আপনার আয়করের অংক সর্বনিম্ন পর্যায়ে নিয়ে আসতে পারেন।
সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)
প্রশ্ন: প্রশ্ন ১: আমি জমি বিক্রি করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যে উৎসে কর (TDS) দিয়েছি, এটি কি ফেরত (Refund) পাওয়া যাবে?
না, এটি সাধারণ আয়কর রিফান্ডের মতো ফেরত পাওয়া যায় না, তবে আপনার নির্ধারিত চূড়ান্ত ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্সের সাথে সমন্বয় (Credit) করা যায়। যদি আপনার মূলধনী কর উৎসে কাটার চেয়ে কম হয়, তবে ধারা ১৬৩ অনুযায়ী কর্তনকৃত ট্যাক্সই চূড়ান্ত কর হিসেবে গণ্য হতে পারে।
প্রশ্ন: আমি এবং আমার ভাই যৌথভাবে একটি জমি বিক্রি করেছি। কর কীভাবে বণ্টন হবে?
জমির খতিয়ান বা দলিলে প্রদর্শিত নির্দিষ্ট মালিকানার অংশ অনুযায়ী বিক্রয়মূল্য এবং অর্জন মূল্য পৃথকভাবে দুই ভাইয়ের রিটার্নে বসবে। প্রত্যেকে নিজ নিজ শেয়ারের ক্যাপিটাল গেইন হিসাব করে প্রদেয় কর জমা দেবেন।
প্রশ্ন: ডেভেলপার চুক্তি করার কতদিন পর ফ্ল্যাট হস্তান্তর পেলে ৩ বছরের কিস্তি গণনা শুরু হবে?
যে করবর্ষে ডেভেলপার আপনাকে ফ্ল্যাটের বুকিং বা পজেশন দলিল আনুষ্ঠানিকভাবে হস্তান্তর করবে, সেই করবর্ষ থেকে প্রথম কিস্তি এবং পরবর্তীতে পরপর দুই করবর্ষে বাকি দুই কিস্তি পরিশোধ করতে হবে।
